社區法律爭議 管委會向房仲收取清潔費是否合法

近年房市交易熱絡，許多社區頻繁出現房屋仲介帶客戶看屋的現象。然而，此舉引發部分住戶不滿，認為仲介非社區住戶卻使用公共設施（如電梯、大廳），甚至造成環境髒亂，導致社區管理成本增加。對此，部分社區透過區分所有權人會議（區權會）決議，向仲介收取「帶看清潔費」，但此類決議是否合法？稅務上又該如何處理？

圖/ ChatGPT

案例背景：幸福社區的收費爭議

幸福社區大樓區權會日前通過決議，要求管委會向每次帶看的房仲收取100元清潔費，理由是仲介商業行為衍生公共設施耗損與清潔成本。然而，部分住戶質疑決議違法，認為管委會無權額外收費，雙方僵持不下。

法律觀點：收費決議的合法性

1. 使用者付費原則的適用
根據臺灣臺南地方法院106年度訴字第1122號民事判決，社區若基於「合理分配成本」及「環境維護」目的，向房仲收取清潔費，符合《公寓大廈管理條例》第36條第3款「安全及環境維護」的管委會職權。判決指出，只要收費手段輕微（如每次100至200元）、目的正當，且未違反比例原則或誠信原則，即屬合法。

2. 規約或區權會決議為依據
律師王智恩提醒，收費權限需明訂於社區規約，或經區權會決議授權。若規約未明文禁止，且授權管委會訂立管理辦法（如「未盡事宜由管委會決定」），則決議效力較無疑慮。反之，若規約完全未提及，可能衍生管委會越權爭議。

住戶vs.仲介的收費差異

值得注意的是，社區若對「住戶」帶看房屋收費，可能面臨更大爭議。因住戶已繳納管理費，公共設施使用權原則上已包含在內，除非規約另有約定，否則額外收費恐缺乏法律依據。

稅務問題：清潔費須課營業稅

財政部與國稅局明確指出，管委會向房仲收取清潔費、帶看費等，均屬「銷售勞務」範疇，需依《營業稅法》辦理稅籍登記並申報繳稅。未依法登記可能遭裁罰（如營業稅法第45條）。實務上，無論費用名稱為何（清潔費、使用費），只要涉及對外收費，即應納入稅務管理。

專家建議：完善規約避免糾紛

王智恩律師建議，社區若欲規範仲介帶看行為，應優先修訂規約，明訂收費標準與用途，並通過區權會決議。同時，管委會須留意稅務合規，避免因漏稅受罰。對於住戶反彈，可透過溝通說明收費的合理性，例如：

• 費用專用於公共區域清潔或電梯維護。

• 收費門檻僅針對商業行為（如仲介），不影響住戶權益。

結論：合法但須符合程序與稅法

幸福社區的收費決議雖具合法性，但仍需檢視規約授權範圍，並完成稅籍登記。此案例也反映當前社區治理的常見挑戰——如何在住戶權益、商業行為與管理成本間取得平衡。未來類似爭議，可參考司法判決與函釋，以「使用者付費」為核心，建立透明且合法的收費機制.